P.L.U. : Objectifs et hypothèses d'aménagement

Dispositions du PLU

Le diagnostic de la commune a fait apparaître les qualités intrinsèques de Bussy Saint Martin et seulement quelques rares dysfonctionnements, dus essentiellement à la situation de cette commune au sein d’une agglomération nouvelle.

La commune présente une répartition géographique selon deux secteurs :

En outre, la présence de Bussy Saint Martin au sein de l’agglomération nouvelle de Marne la Vallée offre certains avantages notamment en termes d’équipements, dont bénéficient les habitants du bourg et du hameau, et a permis au secteur Ouest de la commune de se développer. Toutefois cette situation implique également quelques inconvénients : un trafic de transit sur des voies pas forcément adaptées ainsi qu’une certaine pression foncière qui risquent, si l’on n’y prend pas garde, de compromettre à terme la qualité de vie de cette commune.

Dans ce contexte, l’objectif principal de la commune est de valoriser le cadre de vie qu’offre actuellement Bussy Saint Martin, et ce, pour les résidents actuels ou futurs (conformément aux objectifs exprimés par le schéma directeur du secteur III de Marne la Vallée, la commune souhaite limiter l’évolution démographique à 600 habitants à l’horizon 2003 et 650 habitants à l’horizon 2015).

Le choix a été ainsi fait de maintenir la répartition géographique entre est et ouest et donc de favoriser le développement du secteur Ouest et de préserver le caractère rural du secteur Est tout en l’adaptant aux usages et besoins actuels.

Concernant le secteur Ouest, l’enjeu est :

Concernant le secteur Est, l’enjeu est :

Il faut en outre rappeler que les orientations d’aménagement et d’urbanisme concernant la commune sont également déterminées par le Schéma Directeur du secteur III et le Plan des Déplacements Urbain d’Ile de France (complété par un Plan Local des Déplacements, en cours d’élaboration), et que Bussy Saint Martin fait partie d’une structure intercommunale, la Communauté de Communes Marne et Gondoire (CCMG) dont l’objectif est d’assurer une certaine cohérence territoriale à travers un projet de développement durable qui s’articule autour de trois thèmes que sont :

Organisation du zonage

Conformément au code de l’urbanisme, le zonage est réparti en zones urbaines dites « zones U », zones à urbaniser dites « zones AU », zones naturelles et forestières dites « zones N ».

Les parties agglomérées de la commune, c’est-à-dire les constructions d’implantations traditionnelles du bourg de Bussy Saint Martin et du hameau de Rentilly sont classées en zone UA. Le secteur de la ferme de St Germain des Noyers, même s’il est constitué de constructions d’implantations traditionnelles est dissocié de la zone UA dans le sens où sa vocation principale n’est pas la même que celle du bourg et du hameau ; il est classé en zone UB. Les zones d’extension de la commune, sous forme pavillonnaire, sont classées en zone UC. Le secteur non encore urbanisé situé au cœur de l’îlot de Rentilly entre la rue de Champagne, la rue du Met et le chemin de la Croix Blanche est dissocié de la zone UC et classé en zone UD, avec pour objectif d’assurer une certaine maîtrise de son éventuelle urbanisation. L’espace communal situé à l’ouest de Bussy Saint Martin et essentiellement occupé par l’emprise d’infrastructures routières (A104 et échangeur sortie Collégien-Rentilly) est classé en zone UR et celui utilisé pour l’exploitation du RER est classé en zone UY. La zone située au sud du RER et à l’est de l’A104, en cours d’urbanisation à vocation d’activités, artisanales et tertiaires, est classée en zone UXA. Le secteur occupé par un réservoir d’eau potable et une station de surpression, situé à l’est de l’A104 et au nord de la ligne A du RER, est classé en zone UXB.

L’espace urbanisé sous forme de ZAC à usage d’activités industrielles (ZAC de Torcy), et donc non intégré au POS approuvé en 1989, est désormais classé en zone AUXA. En effet, la loi SRU du 13 décembre 2000 précise que les ZAC doivent désormais être intégrées aux PLU. La zone située au sud du RER et à l’ouest de l’A104, en cours d’urbanisation dans le cadre de la ZAC du chemin de Croissy est classée en zone AUXB. La zone agricole située à l’est de l’A104, afin d’être en conformité avec le schéma directeur du secteur III de Marne la Vallée, est classée en zone AUXC, d’extension future à vocation d’activités, dont l’urbanisation sera subordonnée à modification ou révision du PLU, aucun projet n’étant encore défini pour cette zone.

L’espace agricole de la commune situé au sud-ouest du ru de la Brosse est classé en zone N, l’intérêt de cette zone résidant plus dans son caractère d’espace naturel à protéger que dans le potentiel de ses terres agricoles. Les autres espaces naturels de la commune que sont le parc de Rentilly, celui de Guermantes, les zones située au nord-ouest de l’église ou encore au nord-est du ru de la Brosse à pied de coteau (espace agricole) ou à flanc de coteau (vergers), sont également classés en zone N. L’ensemble de ces espaces naturels font partie du site classé de la vallée de la Brosse et de la Gondoire.

Caractéristiques des zones et justifications

Zone UA

Cette zone délimite au plus juste les parcelles accueillant des constructions dites traditionnelles, implantées à l’alignement sur rue, sans retrait des limites séparatives, parfois autour d’une cour commune. Cette zone présente le tissu historique de Bussy Saint Martin, constitutif du patrimoine culturel de la commune qu’il convient de préserver et valoriser.

Toute extension, aménagement ou renouvellement du bâti, s’il est autorisé, devra entre autres contraintes (d’ordre esthétique notamment) respecter les principes d’implantation du bâti existant : à l’alignement sur rue (article 6 du règlement), sans retrait des limites séparatives (article 7 du règlement), pour préserver les caractéristiques historiques et esthétiques du lieu. Dans cet esprit et afin de proscrire toute construction dans les cours communes, un espace non aedificandi est appliqué aux parcelles concernées. Une exception est faite pour les parcelles situées en bordure de la place de l’église, dans l’objectif de préserver le caractère actuel de celle-ci : un retrait de 5 mètres par rapport à l’alignement pour les parcelles situées en bordure de place est imposé aux nouvelles constructions (article 6). Cette zone est affectée à l’habitat et, dans une moindre mesure, aux activités commerciales, artisanales, de bureau ou de service. Il n’est pas fixé de COS (article 14) pour cette zone dite « agglomérée », mais la hauteur des constructions (article 10) est limitée à 6 mètres à l’égout du toit depuis le sol naturel, mesurés au point le plus bas en cas de terrain en pente, et ce, pour préserver la silhouette actuelle du bourg et du hameau.

Zone UB

Cette zone couvre le secteur de la ferme de Saint Germain des Noyers, actuel siège d’exploitation agricole, excentré et sujet à certaines nuisances sonores (proximité A104).

Il n’est donc pas souhaité que la vocation d’habitat se développe outre mesure dans cette zone, le bourg et le hameau offrant des capacités suffisantes dans un site beaucoup plus favorable à l’habitat. Le développement de cette zone devra permettre de préférence l’implantation d’activités artisanales, de bureau ou de service (constructions nouvelles à l’ouest et réutilisation de l’existant à l’est), n’étant pas certain que la fonction de siège d’exploitation perdure. Les constructions, par leur implantation ou le traitement des façades, devront contribuer au respect de la cohérence de l’environnement bâti et naturel dans lequel elles s’insèrent.

Zone UC

Il s’agit d’une zone à caractère résidentiel de type pavillonnaire, de faible densité. Certaines parcelles sont encore non bâties. L’urbanisation de cette zone, affectée à l’habitat et, dans une moindre mesure, aux activités commerciales, artisanales, de bureau ou de service, devra se poursuivre de façon à ne pas compromettre cette faible densité. C’est pourquoi le règlement impose pour cette zone un retrait minimum de 8 mètres par rapport à l’alignement (article 6), et de 5 mètres par rapport aux limites séparatives (article 7), ainsi qu’un coefficient d’emprise au sol (CES) de 11% (article 9). Ces règles permettent de produire un tissu urbain aéré dans lequel une forte végétalisation est possible. Un retrait par rapport à l’alignement supérieur est fixé pour la rue des Sources qui s’inscrit dans un site en pente : il s’agit de limiter l’impact bâti sur la voie et de permettre certaines vues dégagées sur la vallée. En outre, une limite de constructibilité en bordure de site classé (article 7) est imposée afin qu’une frange végétale puisse être préservée entre les deux zones d’urbanisation, que forment le village de Bussy et le hameau de Rentilly, et la vallée de la Brosse. Un COS (article 14) de 0,25 est applicable. La hauteur des constructions (article 10) est limitée à 6 mètres à l’égout du toit depuis le sol naturel, mesurés au point le plus bas en cas de terrain en pente (pour éviter la constitution de grand pans de murs sur la vallée).

Zone UD

Il s’agit d’un secteur à caractère naturel situé au sein du hameau de Rentilly et donc équipé en sa périphérie, dont l’urbanisation est autorisée par le règlement. Toutefois la commune souhaitant maîtriser son développement, les conditions d’aménagement et d’équipement de cette zone sont également prévues par le PADD et décrites dans un plan de référence.

Cette zone de faible densité est destinée à accueillir des constructions à usages d’habitation uniquement et son urbanisation devra permettre de préserver le caractère champêtre et intimiste du lieu. Pour contrôler la densité, outre les règles de retrait fixées à 8 mètres par rapport à l’alignement (article 6), à 6 mètres par rapport aux limites séparatives (article 7), et le coefficient d’emprise au sol (CES) fixé à 11% (article 9), sont inscrits des polygones d’implantation qui définissent les espaces dans lesquels les constructions peuvent être implantées. Un COS (article 14) de 0,25 est applicable. La hauteur des constructions (article 10) est limitée à 6 mètres à l’égout du toit depuis le sol naturel.

Un emplacement est réservé au bénéfice de la commune entre le cheminement piéton traversant l’îlot de la rue du Met à la rue de Champagne et la bande de terrain permettant l’accès à la partie constructible de la zone UD, pour permettre d’assurer un traitement paysager de cet accès piéton très étroit.

Zone UR

Cette zone est affectée aux infrastructures routières et seules les occupations et utilisations du sol nécessaires à l’exploitation de ces infrastructures sont autorisées.

Zone UXA

Cette zone comprise entre la ligne A du RER et la limite communale de Collégien et située à l’est de l’A104, est destinée à accueillir des constructions à usage artisanal tertiaire ou de service, et urbanisable de préférence sous forme d’opération d’ensemble. La hauteur des constructions (article 10) est limitée à 8 mètres à l’égout du toit depuis le sol naturel.

Zone UXB

Située à l’est de l’A104 et au nord de la ligne A du RER, cette zone est actuellement occupée par un réservoir d’eau potable et une station de surpression et est destinée à recevoir un deuxième réservoir.

Zone UY

Cette zone est affectée à l’exploitation du RER et seules les constructions ou installations utiles ou nécessaires au fonctionnement du service public ferroviaire sont autorisées.

Zone AUXA

Située à l’ouest de l’A104 et au nord de la ligne A du RER, et traversée dans sa partie est par des lignes THT, à l’écart des secteurs résidentiels de la commune de Bussy Saint Martin mais proche de ceux de la commune de Torcy, et entièrement urbanisée sous forme de bâtiments d’activités dans le cadre de la ZAC industrielle de Torcy, cette zone est destinée à conserver sa vocation principale. Son aménagement doit être conçu afin de lui conférer un caractère essentiellement urbain et ne pas apporter de nuisances aux quartiers d’habitation qui la jouxtent. Une zone non aedificandi en bordure de l’A104 est imposée afin d’assurer un traitement paysager de cette entrée de ville. Le coefficient d’emprise au sol (CES) devra être inférieur à 50% (article 9). Un COS (article 14) minimum de 0,3 et maximum de 1,5 est fixé. La hauteur des constructions (article 10) est limitée à 10 mètres mesurés au point le plus haut depuis le point le plus bas.

Zone AUXB

Cette zone comprise entre la ligne A du RER et la limite communale de Collégien, située à l’ouest de l’A104 est en cours d’urbanisation dans le cadre de la ZAC du chemin de Croissy. Sa vocation est d’accueillir, dans la continuité du centre commercial et de services implanté plus au sud sur la commune de Collégien, des aires de stationnement, une station service, une aire de lavage ainsi qu’une quantité limitée de bâtiments de commerces et annexes. La hauteur des constructions (article 10) est limitée à 10 mètres à l’égout du toit depuis le sol naturel.

Zone AUXC

Cette zone d’urbanisation future à vocation d’activités n’est urbanisable qu’après modification ou révision du PLU. Elle devra faire l’objet d’un projet d’aménagement d’ensemble. Une réflexion a néanmoins été menée sur l’aménagement de cette zone, au regard notamment des nuisances, de la sécurité, de la qualité architecturale, ainsi que de la qualité de l’urbanisme et des paysages (certains principes étant d’ores et déjà intégrés au règlement de cette zone) :

Afin de rester en cohérence avec le linéaire existant à l’ouest de l’A104, les constructions devront être positionnées à 45 m de l’axe de l’autoroute ; la limite d’emprise de celle-ci se trouvant à environ 25 m de son axe, cela laisse un espace libre de toute construction le long de l’A104 de 20 mètres environ. Les bâtiments implantés en bordure de RD418 et faisant face au parc de Rentilly devront présenter un recul suffisant (à étudier plus précisément), dans le respect du site.

Comme cela a prévalu pour l’aménagement de la ZAC de Torcy, un traitement paysager entre la limite d’emprise de l’A104 et les constructions à implanter devra être ménagé. Les bâtiments dont la hauteur est importante devront être positionnés en bordure de l’A104, ceux dont la hauteur est plus réduite seront positionnés aux abords du parc de Rentilly.

La conception des bâtiments devra respecter les principes d’homogénéité, de neutralité, de simplicité des façades et d’harmonisation avec l’environnement existant, notamment à proximité du parc de Rentilly. Les hauteurs de constructions aux abords de l’A104 devront être similaires à celles autorisées sur la ZAC de Torcy, afin d’assurer depuis l’autoroute une continuité spatiale de part et d’autre de celle-ci.

L’A104 engendrant des nuisances sonores (classé en axe nuisant de type I par l’arrêté préfectoral du 19 mai 1999), aucun bâtiment d’habitation ne pourra être implanté dans cette zone ; l’implantation des bâtiments d’activités en bordure de l’A104 pourra contribuer dans une certaine mesure à réduire les nuisances sonores notamment aux alentours du parc de Rentilly.

Les accès se feront par la RD418, c’est-à-dire en dehors des zones habitées, la sécurité des riverains étant donc préservée.L’éloignement des premiers bâtiments, le traitement paysager des bords de voie ainsi que l’interdiction des panneaux publicitaires le long de l’A104 (à l’exception de la raison sociale et du sigle de l’entreprise en nombre limité) contribueront à préserver la sécurité des usagers de l’autoroute en évitant de détourner leur attention.

Zone N

Cette zone constitue un espace naturel qu’il s’agit de préserver de toute urbanisation en raison de la qualité du paysage et du caractère des éléments naturels qui le compose. Elle fait partie du site classé de la vallée de la brosse et de la Gondoire.

Elle est répartie en trois secteurs :

Les incidences sur l’environnement

Les conditions d’urbanisation du bourg et du hameau, décrites plus haut, permettent d’assurer le développement de la commune dans le respect de la silhouette actuelle de ces deux entités (faible densité, forte végétalisation…) qui en outre n’ont pas vocation à s’étendre. Le développement de ces espaces urbains n’aura qu’un faible impact dans le paysage, d’autant plus que le problème des franges en limite de site classé a été pris en compte (limite d’implantation et possibilité d’intégrer aux constructions des éléments d’architecture contemporaine s’ils permettent une meilleure intégration). En outre une importante ripisylve bordant le ru de la Brosse forme depuis la vallée un efficace écran végétal.

Concernant le secteur ouest de la commune destiné à un développement plus important :

Concernant la zone d’extension future dont l’impact dans le paysage de son urbanisation sera conséquent (zone de contact avec l’A104, proximité du parc de Rentilly, dénivelé), une réflexion a été menée, notamment concernant l’A104 au regard de l’article L.111-1-4 du code de l’urbanisme. La mise en forme d’un projet d’aménagement global sera toutefois nécessaire à l’urbanisation de ce site et devra intégrer une étude paysagère complémentaire.

En outre, la préservation de l’espace naturel est garantie par le classement du site de la vallée de la Brosse et de la Gondoire (tout projet devant être accepté par la commission départementale des sites), et sa gestion et valorisation sont prises en charge par la communauté de communes Marne et Gondoire.